Как правильно произвести раздел здания при обще долевой собственности. Советы Кадастровой палаты по Краснодарскому краю
- Подробности
- Создано 24.11.2021
В соответствии с гражданским законодательством каждый участник общей долевой собственности в жилом доме имеет право прекратить право общей долевой собственности и выделить юридически свою долю. Но на практике такое не всегда возможно.
«Нельзя выделить в собственность часть жилого дома, или как раньше при разделе образовывались квартиры в жилом доме, даже на основании судебного акта. С 1 января 2017 Закон «О государственной регистрации недвижимости» запрещает регистрацию жилых помещений в индивидуальном жилом доме, а также в садовом доме как самостоятельных объектов недвижимости»,– отмечает начальникотдела обработки документов и обеспечения учетных действий №2 Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Юлия Третьяк.
Кроме этого Градостроительный кодекс РФ уточняет определение жилого дома, которым является отдельно стоящее здание с определенными параметрами не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
То есть, жилой дом не может быть разделён на иные объекты без изменения его назначения (а также наименования, при наличии) и вида разрешённого использования земельного участка под ним, так как такой объект уже, по сути, не будет являться жилым домом.
Также, кроме понятия жилой дом – объект индивидуального жилищного строительства, законодательство РФ выделяет объекты капитального строительства такие как:
- жилые дома с количеством этажей не более три, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования – это жилые дома блокированной застройки;
- многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, раздел здания при общей долевой собственности возможен, но не жилого дома, а объекта, который фактически образуется из жилого дома, это либо многоквартирный дом, если доля состоит из части здания, которые являются помещением, либо это жилой дом блокированной застройки, если выделяемые части возможно использовать автономно и они отвечают требованиям блокированного дома.
В любом случае, для того что бы жилой дом соответствовал признакам, по которым возможно его признать объектом, в котором возможно выделить свои доли в натуре, что согласно Градостроительному кодексу РФ жилой дом не подлежит разделу, а это многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, необходимо будет проводить реконструкцию (закладка дверных проемов, возведение стен, перенос коммуникаций), на которую, в соответствии с действующим законодательством, так как это уже не будет являться индивидуальным жилым домом, необходимо получать разрешение на строительство.
Кроме этого, как говорилось выше, необходимо будет приводить в соответствие вид разрешенного использования земельного участка.
А вот после приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка, получения необходимой разрешительной документации и завершения всех работ по требуемой реконструкции нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план для последующего ввода в эксплуатацию реконструируемого объекта и последующего внесения сведений в ЕГРН.
Как выбрать кадастрового инженера? Советы ФКП
- Подробности
- Создано 24.11.2021
Проверка сведений о кадастровом инженере
Кадастровые инженеры – физические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров, включенные в реестр членов СРО.
У кадастрового инженера в обязательном порядке должны быть своя личная печать, которой он утверждает межевые и технические планы в бумажном формате (в случае, если это, например, предусмотрено договором на выполнение кадастровых работ), и сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи – для подготовки документов и подачи в электронном виде.
Поэтому перед заключением договора на выполнение работ рекомендуем проверить сведения о заинтересовавшем вас кадастровом инженере в реестре членов саморегулируемой организации, публикуемом на их официальном сайте, а также в государственном реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Росреестра.
Для поиска в реестре информации о кадастровом инженере достаточно знать только его ФИО. При выводе результатов поиска следует обратить внимание на то, что в поле «Статус» содержится информация «включен в реестр». Это означает, что инженер состоит в СРО кадастровых инженеров и имеет право вести кадастровую деятельность. Также в карточке отображаются результаты профессиональной деятельности кадастрового инженера: стаж работы на рынке услуг, количество поступивших жалоб, информация о количестве принятых решений о приостановлении и отказе в государственном кадастровом учете.
Важно! Если заинтересовавший вас кадастровый инженер не состоит в СРО, то он не может проводить кадастровые работы, а все подготовленные им документы не имеют юридической силы.
Как заключить договор с кадастровым инженером?
Кадастровые работы проводятся на основании договора-подряда, в котором подробно должны быть описаны все выполняемые работы, а также стоимость и сроки их исполнения. Обязательным приложением к договору-подряда является утвержденная заказчиком смета, а также задание на выполнение работ.
Обращаем внимание! Согласно новым правилам кадастровый инженер имеет право подать в Росреестр заявление на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в качестве представителя правообладателя объекта недвижимости. При этом закон определил случаи, когда кадастровый инженер может подать заявление в Росреестр без доверенности, а когда нет.
Кадастровый инженер вправе представлять в орган регистрации прав без доверенности документы, подготовленные по результатам проведения кадастровых работ, если они выполнялись при подготовке технического плана в целях осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости, для которого не предусматривается выдача разрешения на строительство и (или) ввод в эксплуатацию. Заказчиком кадастровых работ в данном случае должен быть собственник земельного участка либо лицо, которому этот участок предоставлен для строительства на ином праве, или же лицо, которому предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предоставления или установления сервитута.
Какие документы оформляет кадастровый инженер?
Кадастровые инженеры оформляют следующие документы:
Межевой план – при подготовке документов для постановки на учет одного или нескольких земельных участков, учета изменений или учета части земельного участка.
Технический план – при подготовке документов для постановки на учет здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса, учета его изменений или учета его части.
Акт обследования – при подготовке документов для снятия с учета здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства.
Карта-план территории – составляется кадастровым инженером по результатам выполнения комплексных кадастровых работ.
Проект межевания территории – при определении местоположения границ земельных участков, образуемых из государственных и муниципальных земель, земельных участков в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) в границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.
Какую ответственность несут кадастровые инженеры?
Деятельность кадастрового инженера подлежит контролю со стороны саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой он является.
При этом согласно статье 14.35 КоАП Российской Федерации кадастровый инженер несет административную ответственность за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, в том числе за недостоверность подготовленных им документов.
Уголовная ответственность кадастрового инженера за внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории предусмотрена ст. 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Действия кадастрового инженера в рамках договора подряда на проведение кадастровых работ по оформлению межевого плана, технического плана и акта обследования могут быть оспорены в судебном порядке.
В соответствии с ст. 29.2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
Росреестр утвердил новый вид разрешенного использования – «Виноградарство»
- Подробности
- Создано 24.11.2021
Вид разрешенного использования «Виноградарство» позволяет использовать землю только для возделывания винограда. Пункт добавлен в Классификатор под кодовым номером 1.5.1.
Ранее виноград выращивали на землях с видом разрешенного использования «Садоводство» (код 1.5). Однако на таких территориях можно было возводить не только виноградники, но и любые другие многолетние плодовые и ягодные культуры.
Инициатором введения отдельного вида разрешенного использования для выращивания винограда стал глава Краснодарского края Вениамин Кондратьев.
«Добавление в Классификатор вида разрешенного использования «Виноградарство» и закрепление такового за земельными участками исключит возможность использовать виноградопригодные земли для выращивания других культур или перевода в территорию жилой застройки,» – отметил заместитель директора Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Андрей Власенко.
Согласно федеральному закону «О виноградарстве и виноделии», вступившему в силу в 2020 году, российское вино можно производить только из ягод, выращенных на территории России. В связи с новым законодательством земли, пригодные для выращивания винограда, стали особенно ценны. Изменение Классификатора видов разрешенного использования должно помочь в производстве достаточного объема сырья для производства отечественного вина.
В настоящий момент продолжается процесс изменения правил землепользования и застройки муниципальных образований Краснодарского края. Так, например, в Анапе выделено более 30 тыс. га земель для возделывания винограда.
Напоминаем, что для изменения вида разрешенного использования нужно написать заявление. По желанию заявителя можно приложить копию выписки из ПЗЗ или акт о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Подать заявление можно в офисе МФЦ, а также в любом удобном месте, заказав выездное обслуживание Кадастровой палаты.
В Краснодарском крае более 8 га рассчитано для строительства жилья
- Подробности
- Создано 24.11.2021
По сведениям на 1 ноября 2021 года в Краснодарском крае выявлено 226 территорий и земельных участков, пригодных под строительство ИЖС. Их общая площадь составляет 1780,6 га.
Для строительства многоквартирных домов пригодно 60 участков и территорий, их площадь 6868,2 га.
В настоящее время Краснодарский край только готовится к участию в новом онлайн-сервисе, разработанным Росреестром.
Сервис «Земля для стройки» функционирует на платформе Публичной кадастровой карты. С помощью карты в режиме онлайн любой желающий (инвестор, застройщик или гражданин) может выбрать понравившийся участок и проверить его на пригодность для жилищного строительства.
Данный проект реализован Росреестром по поручению премьер-министра РФ Михаила Мишустина, а также во исполнение перечня поручений Президента Российской Федерации В.В. Путина.
«Сервис «Земля для стройки» был создан для того, чтобы вовлечь в оборот как можно больше земельных участков, рассчитанных для строительства жилых помещений.С помощью Публичной кадастровой карты заинтересованный застройщик или гражданин может сначала выполнить поиск участка, предназначенного для жилой постройки, а после этого подать заявление в отношении этого участка на приобретение его в собственность», - отмечает начальник контроля и анализа деятельности Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Светлана Галацан.
Найти подходящий участок для строительства жилого дома очень просто. На Публичной кадастровой карте необходимо выбрать критерий «Жилищное строительство», далее ввести в поисковую строку: номер региона, поставить двоеточие и звездочку.
Когда поиск будет завершен, система покажет на карте, какие участки в регионе свободны, а также отобразит их площадь, адрес объектов, категорию земель, форму собственности и наличие инженерных сетей.
Для оформления права собственности на понравившийся участок земли потенциальному инвестору потребуется заполнить форму обращения, связанную с конкретным объектом, и после отправить её в уполномоченный орган, нажав на ссылку «Подать обращение» в информационном окне объекта.
